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　　但是从长远角度来看，保利发展已经持续疲软很长一段时间，中海发展已经开始依靠豪赌单一城市了，未来十年真正能够轻松上阵的也就只有华润置地了。

　　从今年整体投资动向来看，民营房企集体起立，这个超级阵营已经完成了新一轮的淘汰赛，正在进入全新的竞争赛道，从规模型转型到区域深耕型。

　　今年拿地核心军团里面，民营房企份额也在逐渐加大，但是已经不是早期耳熟能详的巨头们，相比之前都是一些曾经熟悉的生面孔，唯一的特点就是：可持续。

　　熟悉广深区域的朋友应该知道，广深属于地产民营军团最集中的区域之一，也是民营房企根基最扎实的区域之一。

　　因为在深圳旁边的香港市场，也就是房地产行业最初的启蒙之地，港资房企也是大陆房地产企业的第一批军师。

　　随着华南经济的逐步向前，诞生在华南的房企巨头就数不胜数了，有超级央企四巨头，有陷入集体瘫痪的华南五虎，也有持续经营的深圳民企五虎等。

　　华南房企的造福神话也是早十几年前的行业风向，恒大，碧桂园，奥园，合景泰富，时代中国等，这些曾经的知名民营房企，如今已经要消失于江湖。

　　后民企时代，华南市场也涌现出一批中小深耕型房企，广深市场民营军团正在重新洗牌，在品质时代来临之际，产品驱动型房企成为民营房企主力军团。

　　一直以来，在很多大城市的高端顶豪产品线%都是民营打造，这与其更加灵活的运营策略，与不计成本的投入有很大关系。

　　在广深两地，顶级豪宅市场可谓是极具辨识度的特殊市场，因为玩家确实非常少，而且玩家门槛与特殊性的原因，华南豪宅市场的细分竞争也超级集中。

　　前有来自广州的侨鑫集团，豪宅基因在于对广州这座城市的提前布局与研判，处于潮汕老板特殊的朋友圈，打造出侨鑫汇悦台这种跨越周期的顶级项目。

　　成长于广州的豪宅开发专家侨鑫集团，从最早的天河北大型豪宅社区——汇景新城，到独领风骚的侨鑫汇悦台，近30年时间，侨鑫仅打造了4个风格各异的“现象级”精品，却每每都能惊艳世人。

　　因此，在广州顶级市场，几乎没有第二家可以对标侨鑫，大部分开发商的整体调性仍然还是停留在高周转时代。

　　在广州旁边的深圳市场，也诞生了一家豪宅底色非常不错的民营房企：深圳鹏瑞，与侨鑫定位不同的是，鹏瑞走的是技术流与资源咖路线。

　　从深圳出发到广州，佛山，珠海，鹏瑞在打造出一鸣惊人的深圳湾一号之后，在2021年行业已经下行的时候，乘胜追击布局大湾区三大城市。

　　“深圳湾一号”一战成名的背后，是其创始人徐航的个人创业史，从医疗器械过度到地产开发运营，确实这一步不算轻松，但是鹏瑞找到了自家的核心竞争力。

　　2024年，在地产行业诞生了一个超级顶豪项目：来自鹏瑞在广州打造的广州鹏瑞一号，最高单价高达56万/平，一举刷新了行业新高度。

　　当时，国内普通住宅市场仍在调整中徘徊，这个广州国际金融城的超级豪宅项目，却以令人瞠目的价格捅破了楼市天花板。

　　与此同时，项目其余房源备案均价也多在25-37万元/平方米之间。此次推售的24套房源中，有16套总价都超过2亿元。若要看房，最低看房验资门槛2000万元起步。

　　当其他开发商豪宅还在千万级别厮杀的时候，鹏瑞已经把豪宅门槛提升到了亿级标准，这种超级稀缺的顶流统治力也在房地产行业震撼全场。

　　广州市场，顶豪圈层属性比深圳，上海等地更加明显，引入全球顶尖资源，努力拉高调性形成品牌溢价，以与竞争对手们拉开差距。

　　这其实就是鹏瑞这一套无法复制的标准打法，鹏瑞1号也引入深圳湾1号相同的深湾会会所，会所场地斥资10亿元打造，每年各种顶级国际化展会也让圈层更加纯粹。

　　2025.6月，一纸文件 ， 炸响全国楼市，广州突然宣布拟全面取消限购 、 限售 、 限价 ， 这座坚守到最后的超一线城市 ， “ 政策工具箱 ” 终于打出王炸。

　　首先是核心区热度飙升，越是核心地段，价值护城河越高。越是高端圈层的项目，越是外地置业者削尖了头都要往里挤。

　　基于市场判断，这波行情过后，顶级圈层豪宅市场迎来井喷，对有钱人来说售价不是核心原因，核心底层还是项目的可复制与稀缺性。

　　与此同时，广州超高净值家庭数量也维持在高位。来自胡润研究院发布《2024胡润财富报告》，广东千万资产高净值家庭数量，总数仍达到29.8万户，具体到广州有7.1万户。而亿元资产超高净值家庭广州拥有4400户。

　　时间到了2025年上半年，市场情绪已然反转。据接近销售团队的消息人士透露，鹏瑞1号自年初以来去化放缓，即便频繁举办圈层营销活动，依旧难以撬动成交。

　　阳光家缘数据显示，截至8月1日，项目T1栋仅售出3套，上千平复式尚无成交，T2栋售出23套，T3栋售出14套。

　　其背后的原因就是广州核心区域的豪宅大平层已经面临井喷状态，更加值得关注的是，鹏瑞一号的整体调性仍然还是商业公寓类型，这一类型在广州如今的市场来看，并不是一个无敌的存在。

　　2025年以来，商业大平层项目在广州出现“井喷式”入市。从天河到海珠、荔湾，从金融城到琶洲CBD、珠江后航道再到白鹅潭，供应源源不断。

　　克而瑞数据显示，2025年上半年，广州总价千万级以上一手住宅成交1567套，同比下滑34%；成交均价78821元/平方米，同比回调8%。

　　加上整体广州取消限购，这部分的高净值客户选择性更强，这也是阻碍鹏瑞一号整体销售进度的核心，客户没有增加的前提下，有更多的对比性。

　　就在鹏瑞为项目销售一筹莫展之时，鹏瑞一号的营销操盘手突然离职了。地产一品塘独家获悉：鹏瑞地产广州公司营销总丁晓慧已经离职。

　　丁晓慧，80后，本科毕业南昌大学，2007年毕业之后加盟了中原地产，开启地产营销策划职业生涯，先后在策划与销售板块积累经验。

　　2015年开始，丁晓惠加盟当时刚布局华南市场不久的中国金茂，也是这一时期金茂在广深，珠海，东莞等市场陆续强势布局，开启过江龙房企第一步。

　　这几年也是金茂在华南最后的巅峰期，随着后续华南区域团队与东南区域的合并， 金茂华南核心中高层都陆续离职。

　　2023年10月，丁晓惠加盟绿城中国华南区域， 担任区域营销总监，主要工作是负责广州市场项目操盘工作。

　　这一时期的绿城华南，项目不算多，也面临产品与华南市场的适配问题，团队稳定度一般，也在经历调整期。

　　2024年3月，丁总加盟深圳鹏瑞集团担任广州公司营销总监， 恰巧鹏瑞在广州打造的顶豪产品急需要一位豪宅操盘手，双方来了一次职场拥抱。

　　本次丁总的突发离职，确实小编也没有想到，毕竟鹏瑞不是传统高周转房企， 广州鹏瑞1号虽然流速不能对比其他项目 ， 但是可持续性还是存在的。

　　如今房企都在压住一线城市，北上广深四大城市的投资额度， 已经占据很多头部房企全年投资额度的70%以上，压注赌的成分还是过重。

　　投资过于集中的优势固然明显， 全集团的顶级资源+顶级供应链都专注在几个豪宅项目 ，集团直接管控，自然效率要提升很多。

　　但是其背后的缺点也暴露无遗， 就是很有可能一个项目投资失误或产品定位失误就会亏到吐血 ，一线城市的竞争都是致命的。

　　再加上如今一线城市的客户都非常挑剔， 他们需要的项目是无法复制的顶级品质产品加上适度的价格竞争力，更需要全面的升级服务。

　　可以看到，一线城市其实如今的整体门槛已经非常高了，不是拿了一个项目就可以高枕无忧的。

　　上海，北京，广州，深圳都有很多外来房企试图通过一两个项目就要让自己的跻身主流房企， 最后实际上都是剩下一地鸡毛，后面的人背锅的多。

　　因此，还是那句话，房地产产业操盘思路整体已经完全升级了，深耕细作，建立自身独有的产品运营策略，才是唯一可以细水长流的生意。

　　地产一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年猎头从业经历，16年以上地产行业沉淀，关注地产战略布局，产品运营，持续研究健康管理，个人微信：luyipin000；各位朋友可以加我随时交流探讨 共同进步；近期新增地产一品堂官方微信群，大家也可以加入，与更多的地产人+再创业者交流沟通，共同进步，还可以讨论资产配置与大健康管理。

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